דירה חדשה מקבלן – קבלו את עצות הזהב שלנו

אוקטובר 12, 2020

מזל טוב! הצלחתם לגייס את ההון הראשוני, ובשעה טובה אתם עומדים לפני אחד הרגעים המשמעותיים בחיים שלכם, בדרך לרכישת דירה חדשה. עבור מרבית הזוגות רכישת דירה מקבלן היא פסגת ההר עבורם. יש הסבורים כי רכישת דירה מקבלן היא עסקה פשוטה ובטוחה,אך מדובר בטעות, חשוב לדעת כי זו עסקה מסובכת ומורכבת בעשרות מונים מרכישת יד שנייה.

לא זו בלבד, במסגרת רכישת דירה מקבלן קיימים סוגיות משפטיות מורכבות הדורשות התייחסות וטיפול, אלא שמעבר לכך, בעקבות פערי הכוחות המשמעותיים הקיימים בין הצדדים, במסגרת ההסכם מוטלים על הרוכש הוצאות כספיות ניכרות, אשר במקרים רבים ייצוג ע"י  עו”ד מיומן ומנוסה בתחום יכול לצמצם אותן בצורה משמעותית.

להלן מספר עצות הזהב שלנו בטרם חתימה על הסכם לרכישת דירה:

  1.  טרם החתימה על ההצעה לרכישת דירת חלומותיכם נהלו מו"מ ותתמקחו על תנאיו המסחריים של החוזה. בעת המו"מ שימו דגש על הדברים הבאים: פריסת תשלומים נוחה אשר מתאימה לאפשרויות שלכם, פטור מהפרשי הצמדה לתקופה מסוימת ממועד חתימת ההסכם, הזמנת שינויים בתכנון פנים הדירה עד למועד יציקת הבטון וללא תשלום, תוספת של נקודות חשמל/ מאור/ טלפון/ טלוויזיה ללא תוספת תשלום, נקודת גז ומים במרפסת שמש ללא תשלום. כמו כן, תתעקשו כי ההסכמות יקבלו ביטוי בהצעה.
  2. בדקו את מחיר הדירה הסופי: לאחר שניהלתם מו"מ בנוגע לדירה, עליכם לדעת כי מעבר לסכום הדירה שנדרש מכם לשלם ישנם עלויות נוספות, ואינן כלולות במחיר הראשוני שמציג הקבלן. לכן, וודאו היטב עם הקבלן את המחיר שנרשם בחוזה ויהא סופי ומוחלט, שיכלול בתוכו את כל התשלומים הנלווים הקשורים בבניה ובמסירת הדירה. זאת כדי למנוע דרישות תשלום עתידיות כגון מע"מ, מדד, תשומות הבנייה, מס רכישה, חניה, פיתוח סביבתי, מחסן, דוד שמש, חיבור הבניין לחשמל, מים, גז, טלפון השתתפות בהוצאות משפטיות של הקבלן.
  3. לאחר שהנכם יודעים את המחיר הסופי של הדירה עליכם לברר כי יש ביכולתכם לקחת משכנתא ולקבל אישור עקרוני מהבנק, טרם החתימה על החוזה.
  4. השלב החשוב ביותר, מהרגע הראשון בו החלטתם לרכוש דירה מקבלן אתם חייבים ליווי וייעוץ משפטי. מומלץ תמיד לשכור עורך דין מומחה במקרקעין שבקיא בתחום ויוכל להגן עליכם ולהבטיח שמירה על האינטרסים שלכם. כמו כן, שילווה את העסקה, יסייע לכם בביצוע הבדיקות המקדמיות הנחוצות, ילווה אתכם בכל תהליך ההתקשרות מול היזם והקבלן, יערוך את הבדיקות של הקרקע והמוכר, יערוך שינויים בהסכם המכר ובנספחים לו, ויתן לכם שקט נפשי ואחריות מקצועית. זכרו דבר חשוב- עורך הדין מטעם המוכר אינו מייצג אתכם, כשמו כן הוא – הוא מייצג אך ורק את הקבלן. גם אם אתם משלמים לו שכר טרחה עבור רישום, על כן, רצוי ומומלץ לשכור עורך דין מטעמכם, כשהמטרה היא שהכסף שלכם ישמר, תמורתו תובטח בעד הדירה, וכי העסקה תושלם ללא הפתעות בדרך.
  5. מועד המסירה של הדירה – חשוב לשים לב למועד המסירה שנקבע בהסכם, תתעקשו לקבל תאריך מדויק של המסירה. שימו לב: החוק מתיר לקבלן לעכב את מסירת הדירה עד 60 יום מהמועד הקבוע בהסכם, ללא תשלום פיצויים לרוכש, כך שעליכם לקחת עיכוב אפשרי בחשבון. במקביל, יש לכלול בהסכם גם פיצוי במקרה של איחור. לפי החוק, לאחר שחלפו 60 יום, על הקבלן לפצות מדי חודש על העיכוב, החל ממועד המסירה הנקבע בחוזה ועד למועד מסירת הדירה בפועל. הסדר זה חייב להיכתב ולהיכלל בחוזה, באופן מפורט וברור.

רכישת דירה מקבלן מהווה אמנם הגשמת חלום, אך מדובר במאורע משמח שבתוכו אורבות סכנות לרוכשי דירה חדשה. לכן, עצות הזהב יוכלו להקל על העיסקה שתושלם ללא הפתעות בדרך.

נכתב ע"י – עו"ד בת חן שרביט ו-עו"ד תמרה מור גור.