מה כדאי לדעת לפני שקונים דירה יד שנייה?

אוקטובר 12, 2020

החלטתם לקנות דירה יד שניה? עליכם לקחת בחשבון פרמטרים חשובים שלא תמיד לוקחים אותם בתכנון התקציב, צריכה להיות הסתכלות רחבה.

במאמר הזה תמצאו את כל השלבים בדרך לרכישת דירה יד שנייה 

השלב הראשון – אישור עקרוני לקבלת משכנתא 

בשלב זה יש צורך לעשות סקר שוק בין 2-3 בנקים ולבדוק את הזכאות שלכם לקבלת המשכנתא, כמה משכנתא תוכלו לקבל, כך תוכלו לדעת את התקציב שתוכלו להשקיע (זכרו! בדירה יד שנייה ברוב המקרים תצטרכו לשפץ ולתקן דברים, עליכם לקחת את זה בחשבון ולהשאיר כסף בצד) 

הגשת הבקשה לאישור עקרוני מהבנק אינה כרוכה בתשלום, רק באישורים ומסמכים שהבנק דורש על מנת לראות את ההכנסות שלכם. 

השלב השני – החלטה על אזור מגורים 

עליכם להחליט לפי הצרכים שלכם, היכן תרצו לגור. בדרך כלל תרצו להתחשב בקרבה למקומות כמו, עבודה, משפחה, חברים , גנים, בתי ספר, מרכז קניות, תחבורה ציבורית, בתי חולים, הכל בהתאם לצרכים היומיומיים שלכם.

השלב השלישי – מציאת דירה

מצאתם דירה שנראית לכם, בין אם קיבלתם עזרה ממתווך או שמצאתם באינטרנט. 

לפני או אחרי שאתם רואים את הנכס (השתדלו להגיע באור יום) עשו סיור באותה שכונה, אל תתביישו לדפוק על הדלת של השכנים או לעצור אנשים מהאזור ולשאול אותם על השכונה והאווירה הכללית. 

השלב הרביעי – בדיקה של הנכס לפי תעודת זהות

שלב זה חשוב מאוד! אמתו את כל המסמכים הנדרשים. 

בדיקת נסח טאבו לפי תעודת זהות של בעל הנכס: 

  • בדיקה שהנכס אכן רשום עליו (ישנם מתחזים לבעלי הנכס)
  • שעבודים/ משכון/ עיקולים.
  • יש לוודא שהדירה בנויה  בהתאם להיתר מאושר.
  • טופס ארנונה עדכני.

שלב חמישי – בחינת הדירה 

הגיעו לנכס באופן אישי והתרשמו מכל חללי הבית, שימו לב לליקויים הנראים לעין כמו רטיבות, נזילות וגם אלה שלא, אולי מוסתרים בעזרת חפצים או שאלה ליקויים שכרגע לא ניתן לאבחן (בעיות בצנרת, חשמל ועוד)

בדקו איפה הנכס ממוקם, קרוב לכביש ראשי? האם הנכס משקיף על פחי אשפה? 

הרבה אנשים לא מכניסים את התחזוקה של הבית לתקציב, אך גם אם זה נראה שזהו כסף קטן עדיף להכניס אותו לתחשיב. 

איזה תחזוקה הבית דורש? בדרך כלל יהיה ארנונה, דמי מים, חיובי חשמל, מס עירוני, דמי מעלית, אבטחה, חניה של הרכב. תשאלו איזה עוד חיובים יש מעבר. 

שימו לב שאם יש לכם רכב או שניים בבית, עליכם לבדוק אם יש חניה והאם יש צורך לשלם עליה. 

במידה ויש פוטנציאל לדירה, רשמו לכם נקודות בבית שתרצו לשפץ, תמיד תוכלו להזמין מטעמכם בדק בית ולבצע בדיקה מעמיקה יותר. 

עלויות שיפוץ שיש לקחת בחשבון ברוב המקרים:

  • ריצוף: חשבו מה הייתם רוצים לשנות, האם להדביק ריצוף על הריצוף הקיים או להוציא את הריצוף ולשים חדש?
  • שבירה של קירות: במידה ואתם רוצים לשנות הבית לפי הנוחיות שלכם, להגדיל אזור מסוים, הזמינו מהנדס ובדקו איזה שינויים ניתן לעשות בדירה. 
  • אינסטלציה: אם מדובר על בניין בן 20 שנה, עדיף להחליף את מערכת האינסטלציה לפני השיפוץ הכללי ולא לגלות נזקים בעתיד כיוון והמערכת ישנה. 
  • חשמל: הזמינו חשמלאי מוסמך לבדוק את מערכת החשמל שלכם בבית והתאמתו לעומס המכשירים שיהיו בבית. 
  • מזגנים: בדירות מאוד ישנות המיזוג הוא ישן וכבר לא אפקטיבי, לכן קחו בחשבון שתצטרכו להוסיף מזגן מרכזי או מזגנים בכל חדר חסכוניים. 
  • שיפוץ בהפתעה: ישנם עוד הרבה הוצאות על שיפוץ שאתם תגלו במהלך כל התהליך, שמרו לכם בערך 12% מהתקציב לשיפוצי פתע. 

שלב שישי – ייעוץ משפטי

מרגע שקיבלתם את ההחלטה לקנות את הדירה עליכם לפנות לקבלת ייעוץ משפטי.

המטרה של ייעוץ משפטי היא להגן ולשמור על האינטרסים שלכם בתור רוכשי דירה. 

במקביל לייעוץ הזה מומלץ לקבל ייעוץ בנושא מיסוי מקרקעין ולקחת בחשבון שעלולים להיות הוצאות מיסים בעסקה. 

שלב שביעי ואחרון 

יש לשים דגש על מועד מסירת החזקה ולהתארגן בהתאם, מבחינת פינוי הדירה שאתם גרים בה היום, בין אם זה שכירות או דירה בבעלותכם. בנוסף, תהליך העברת הכספים על פי החוזה אומנם באחריות עורך דין שאותו בחרתם שילווה את העסקה, אך עדיין קיים תהליך של לקיחת משכנתא במידה ואתם מתכוונים לשלם באמצעות הלוואה מובטחת למשכנתא ולחשב את טווח הזמנים שהתהליך דורש (תהליך שלוקח לבנק בערך חודש עד להעברת הכספים)

בהצלחה ברכישה הבאה שלכם!